Эксперт по недвижимости: цены на квартиры станут еще более "заоблачными"

Известная фраза - если вы хотите внуков, купите детям квартиру. В современном мире подчас это и так непосильная задача, а наши власти отнюдь не стремятся сделать ее легче. Прошло благое время СССР и бесплатной раздачи квартир - нынче у нас капитализм и в этом море есть свои рыбы и рыбаки. Как не попасться в сети - рассказал эксперт по недвижимости - Игорь Балака.

Не рынок, а базар

- Сейчас рынок недвижимости в Харькове напоминает базар, - говорит эксперт. Многие приходят, смотрят, думают, но реальных сделок мало. Усугубляют положение еще и наши исполнительные и заоконодательные органы. Никто не понимает, что будет дальше. Как развивалась ситуация в этом году? Из-за нововведений нас бросает из жара в холод и наоборот. Прошлый год у нас июнь был мертвый месяц, в этом году нам тоже не дали расслабиться – было анонсировано 2 инновации, которые в корне поменяют схемы работы на рынке. Во-первых, это введение с 1-го августа новых правил оценки и с 1-го сентября введение безналичных расчетов по всем операциям свыше 150 тысяч гривен. 

Подготовка хромает, но цены не упадут

- Надо сказать, что эти нововведения были очень плохо подготовлены. Например, из 10000 оценщиков порядка 250 прошло обучение и чуть более 130 фирм на всю Украину получили сертификаты. Поэтому был перенесен срок введния новшеств на 1 ноября. В связи с этим снова наблюдаем очередной всплеск интереса к недвижимости, многие пытаются решить вопрос до 1 сентября. А потом рынок  затихнет. Но это не значит, что цены упадут.

Благие намерения или палки в колеса?

- Почему возникают в нашей стране такие изменения?  Есть несколько аспектов. Кто-то пытается вывести деньги из тени. Для кого-то это попытка улучшить качество обслуживания, но это люди далекие от рынка недвижимости.

Рынок недвижимости лихорадит, и хуже нет такой нестабильности. События в сентябре отрицательно повлияют на рынок. Во-первых, люди хранят деньги наличными в долларах США, безналичный расчет им явно невыгоден. Дальше, введение новой обязательной независимой оценки недвижимости. Теперь будет видна реальная рыночная стоимость жилья, а не оценки БТИ, которые отличались от реальных в разы. И от этой рыночной стоимости в случае продажи придется платить налоги: 1% госпошлины, и 1% пенсионного фонда, если не впервые приобретает недвижимость. Если недвижимость в собственности у физлица менее 3-х лет и он не в первый раз продает недвижимость, то он платит 5% налога в бюджет. Если эта недвижимость отличная от жилой, то в любом случае человек должен 5% налога оплачивать.

Цены вырастут на 3-5%

- Возникает ситуация: у покупателя есть денежные средства и в условиях нестабильности люди рассматривают недвижимость, как аналог депозиту. Купить 1-2 комнатную квартиру и потом ее сдавать. Тем более Харьков город студенческий. Спрос есть. Многие, кто хранит деньги в чулках, начинают задумываться – банкам доверять нельзя, а деньги надо сохранить. Альтернатива – сдача квартиры в аренду. И начинается: деньги из заначки достать, обменять по курсу, открыть счет, положить деньги, заплатить все банковские комиссии и потом продавец опять должен платить комиссию за банковские операции, снять деньги со счету и опять поменять их по курсу валюты. Возникает ситуация, что продавцы не готовы нести эти издержки, и они будут закладывать это в стоимость недвижимости. И вот получается, что из-за этих издержек стоимость квартир увеличится на 3-5%.

Новые нормы оценки

- Есть такая профессия – сертифицированный оценщик. Он может оценивать недвижимое и движимое имущество для соответствующих сделок. Он должен закончить курсы, сдать экзамены, пройти стажировку и только после этого он может получить сертификат и заниматься оценкой. В связи с этим требования к ним были очень серьезные. Это была своего рода каста. Новые правила которые вводились – они ввелись вообще непонятно как. Ввелась некая оценка в целях налогообложения. Она осуществляется на основании всех доступных материалов по объекту. Есть программный продукт. Плюс непонятная ситуация, а кто будет обучать? Вот и получается, что теперь оценщику, чтобы работать надо пройти обучение, сертификацию, купить недешевый программный продукт, который вдобавок далеко несовершенен. Согласно ему, может получиться так, что реальная стоимость будет гораздо выше оценочной и наоборот.

Сейчас оценщик не нужен по большому счету. Он просто оператор, сидит возле компьютера и вводит данные. Зачем ему ездить на место, ползать на животе и обследовать состояние конструкций? Он это может все сделать по фотографиям и документам. Но это хорошо когда объекты типовые. А что делать с предприятиями, с коммерческой недвижимостью? Как программа будет отслеживать – непонятно. Сделали так, что оценивают по максимуму, денег берем по максимуму и везде платежи идут по максимуму. С точки зрения государства – это неплохо, с точки зрения жителей – это не совсем хорошо.

И вот раньше было 10000 оценщиков, а теперь будет 500 – а сколько будет эта оценка стоить? Поэтому рынок способен иногда реагировать вопреки ожиданиям тех людей, которые вводят эти инновации. И поэтому если вы хотите решить свои жилищные вопросы – у вас есть еще 10-15 дней чтобы это сделать, что будет потом – неизвестно.

Ипотека мертва, да здравствует ипотека?

- Сейчас на рынке не распространено ипотечное кредитование. У банков карманы ломятся от денег, а они не знают куда их девать. Потому что брать кредит под 20-25 процентов это не каждому под силу. Плюс надо оплатить 50% первоначального взноса, плюс кризис научил банки требовать белую зарплату или подтвржденные доходы. Поэтому доходит до маразма – когда частный предприниматель хочет взять кредит, но проверить его доходы нельзя – и в кредите отказывают. Парадокс – те, кто мог бы взять кредит, он им не нужен, а те, кто хочет и кому это нужно – им банки не дают.

- Поэтому в таких условиях мы внедряем новый тип отношений, как кредитование покупателя продавцом. Вот вы хотите купить, но у вас не хватает денег. Раньше рассматривались варианты рассрочки, кредитов в банке, то сейчас продавец может кредитовать покупателя напрямую. Вы составляете обычный договор купли -продажи, делается одновременно договор займа от продавца покупателя с кредитными ставками. Вы можете кредитоваться по некой усредненной ставке, составляется кредитный договр, договор ипотеки и взыскания и вы как физлицо физлицу эти деньги выплачиваете. Когда банковское кредитование в ипотечных программах умерло, мы видим, что нашли друг друга продавец и покупатель. Плюс не надо доказывать свою благонадежность, не надо умолять банкиров чтобы дали деньги, не надо страховать недвижимость или это по согласию сторон. Если вдруг что и вы не сможете отдать деньги – вы всегда сможете обратить взыскание на этот объект недвижимости и либо продавец его может взыскать либо на открытых торгах продать его и компенсировать издержки. Вот так вот рынок сам себя отрегулировал.

В Харькове пока эта схема очень трудно идет. Это новый для наших людей продукт, но мы обосновываем и рассказываем. Так что эти схемы присутсвуют, но мало. И те продавцы, кто уже действовал в таких сделках, они уже понимают, что это способ лишнего заработка, даже более выгодный, чем банковские депозиты. Но в таких схемах очень важно найти хорошего ипотечного юриста или риелтора, который занимался этим, потому что может быть беда. Поэтому большая просьба ко всем  – обращайтесь к профессионалам, а не теоретикам. К практикам, тем, кто знают как это все работает.

Такие квартиры нам нужны!

- Однозначно самые ходовые сейчас - это 1-2 комнатные квартира. Центр и приближенная местность или спальные районы. Такая ситуация: до 32% сделок регистрировалось с 2-х комнатными квартирами, они чемпионы. Их как правило покупают, как молодые семьи так и пожилые люди, которые сознательно ухудшают свои условия. С ростом коммуналки получается, что 3х-4х комнатная квартира  в Харкьвое получается накладной и не нужной. А перейти жить из 4х-комнатной квартиры в 1-комнатную не очень удобно, а в "двушку" – вполне хорошо.

Цены по Харькову

Однокомнатная квартира в Харькове может достигать по стоимости кв.м. 1100-1300, 2х-комнатная 1050 – 1200, 3х-комнатная – 1000, а четырехкомнатная – 800-850. Только потому что такие большие квартиры не всем нужны. Или не хватает денег. 93 кв.м это получится 75 тысяч долларов, а "однушка" может стоить 35-40 тысяч долларов.

Вот такие дела. "Покращення" на рынке недвижимости продолжается. И так практически недоступные цены на квартиры станут еще более "заоблачными". Передел бизнеса или контроль финансовых потоков? Неизвестно.