Процесс купли-продажи дома состоит из двух этапов: подготовки документов и подписания договора. При этом согласно ст. 377 ГК покупатель вместе с постройками получает участок земли, который передается на тех же условиях владения, какие имел продавец. Чтобы понять, как правильно оформить покупку дома, предварительно ознакомьтесь с основными правилами и действующим законодательством.
Сбор документов
Первым шагом следует оформить документы на покупку дома. Изготовление некоторых справок требует определенного количества времени (вплоть до месяца), поэтому стоит сделать все запросы заблаговременно. Обе стороны сделки должны ознакомиться со списком, какие документы надо оформлять при покупке дома:
От продавца:
- Паспорта собственников и их супругов; св-ва о рождении детей, если они имеют долю. Нерезиденты предоставляют миграционные карты.
- Справка о составе семьи.
- Разрешение от госорганов на продажу доли несовершеннолетнего или недееспособного.
- Заявление супруги/супруга о согласии на отчуждение имущества, если здание было приобретено или построено в браке.
- ИКФЛ собственников, их супругов и детей, имеющих долю.
- Св-во о заключении брака (если владелец в браке); о расторжении брака либо о смерти (если ранее состоял).
- Документ о праве собственности (св-во о регистрации, о праве наследования; договор пожизненного содержания, купли-продажи; дарственная; решение суда и т.д.).
- Витяг из реестра. Если продается земля, то предоставляются государственный акт (до 01.01.2016), оценка эксперта, витяг из Государственного земельного кадастра.
- Технический паспорт на жилое здание и прочие постройки.
От покупателя:
- Паспорта будущих владельцев и их супругов; св-ва о рождении детей, если они участвуют в сделке.
- Согласие супруги/супруга на приобретение здания.
- ИКФЛ покупателей и супругов, а также детей, если они будут являться владельцами.
- Св-во о регистрации или расторжении брака, св-во о смерти (если покупатель вдова/вдовец).
Если сделка будет проводиться при отсутствии одной из сторон, то подготавливается доверенность на право подписи. Бумагу следует заверить у нотариуса.
Заключение договора
С собранным пакетом документов обе стороны сделки лично отправляются к нотариусу, где оформить покупку дома можно за один день. При заключении договора должны присутствовать законные супруги (либо предоставляется заверенное согласие на приобретение/продажу). Нотариус проверяет, какие документы оформлены для покупки дома, сопоставляет данные с реестрами, составляет договор и распечатывает его в 3-х экземплярах: по одному для продавца и покупателя, а третий хранится в нотариальной конторе. В стандартный бланк вписываются следующие данные:
- адрес объекта недвижимости;
- стоимость строений и земли;
- целевое назначение участка;
- площадь (общая и жилая);
- размер участка;
- кадастровый номер.
Перед завершением сделки уплачиваются такие налоги и сборы:
Покупателем:
- государственная пошлина в размере 1% от оценочной стоимости;
- взнос в пенсионный фонд, также составляющий 1%.
- налог на доходы в виде 5%;
- обязательный военный сбор 1,5%.
- задолженности по счетам за коммунальные услуги;
- налогового залога (касается каждого собственника);
- ареста, наложенного на недвижимость.
- Продавец не имеет прав собственности на участок, а пользуется им на правах аренды, пожизненного наследуемого дарения и пр.
- Строение не оформлено и владелец предлагает провести сделку как куплю-продажу земли.
- Хозяин состоит в незарегистрированном браке – это может служить поводом для имущественных претензий со стороны "гражданского" супруга/супруги.
- Собственник – частной предприниматель и находится в состоянии банкротства.
- Продавец не полностью рассчитался с бывшим владельцем.
- Заключен договор аренды недвижимости.
Продавцом:
В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. В нем покупатель подтверждает, что объект недвижимости осмотрен, проверен, нареканий по состоянию и внешнему виду не возникло. Регистрация прав нового собственника производится нотариусом в электронной форме. Он вносит изменения в Госреестр вещных прав, после чего владелец получает витяг из реестра.
Советы при оформлении покупки недвижимости
До того как оформить покупку дома, стоит запросить у продавца справки об отсутствии:
Если собственник отказывается, то обратитесь в юридическую контору для проверки его благонадежности. При приобретении недвижимости существует еще несколько опасностей:
Минимизировать риски можно как с помощью юриста, так и при личном опросе соседей, наблюдении за территорией, обращении в органы регистрации и т. д. Избежать подобных проблем можно, если вести поиск недвижимости с помощью специализированных сайтов, например, DOM.RIA. На данном сайте размещены только свежие и достоверные объявления о продаже недвижимости. Каждый объект проверяется инспектором, который документирует и фотографирует каждую деталь с помощью панорамной камеры с обзором 360°. DOM.RIA является признанным лидером среди сайтов Украины, работающих в сфере недвижимости.
Покупка строящегося домаПри приобретении строящегося дома убедитесь, что продавец действительно владеет землей, а участок имеет целевое назначение под строительство. Для этого проверяется купчая, а также разрешение на строительство и утвержденный проект здания, согласованный с пожарной инспекцией. Предметом договора должен быть объект незавершенного строительства, а не земля и стройматериалы.
Для оформления права собственности на незаконченную постройку продавец должен обратиться с государственный орган с документами на земельный участок, проектом, сметой и схемой незавершенного строительства. Если новый владелец достроит здание, то ему нужно будет узаконить его в БТИ. Если купить просто земельный участок, но тогда бывший собственник может на законном основании разобрать и вывезти как сруб, так и все остальные постройки (гараж, баня и пр.). Поэтому рекомендуется настоять на правильном оформлении сделки.